Preguntas frecuentes

1)    ¿Qué permisos y licencias debe solicitar el propietario para realizar una obra en su vivienda?

La ordenanza municipal de tramitación de licencias de cada localidad establece aquellas actuaciones o intervenciones en el edificio que están sujetas a licencia.

Por ejemplo, la autorización por parte del Ayuntamiento de León es más o menos rigurosa dependiendo del tipo de obra y nivel de protección del edificio.

2)    ¿Es necesario comunicar a la comunidad de propietarios el inicio de las obras?

La Ley de Propiedad Horizontal dice que es obligación del propietario informar al presidente de la comunidad de la ejecución de una obra en el interior de su vivienda. De esta manera, la comunidad se asegura de que no se van a alterar elementos comunes (por ejemplo, tirar un muro de carga o una viga). Ahora bien, las obras que no alteren la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio no requieren autorización de la comunidad, solo su puesta en conocimiento.

3)    Si la reforma de la vivienda ha afectado a elementos comunes (fachada, muro de carga…), ¿cuál es el plazo de reclamación por parte de la comunidad?

La comunidad de propietarios tiene un plazo de reclamación de 15 años desde que fueron conocidas por parte de la comunidad las obras no consentidas, margen de tiempo en el que los comuneros pueden adoptar un acuerdo por mayoría simple de inicio de acciones judiciales exigiendo al propietario infractor la reposición de los elementos comunes en las mismas condiciones que existían o reclamación de indemnización por daños y perjuicios.

4)    ¿Existe un horario específico para acometer una reforma?

Los niveles de ruido permitidos están regulados en las ordenanzas de protección del medio ambiente urbano del municipio donde radique la finca. En la ciudad de León rige la Ordenanza Municipal sobre la Protección del Medio Ambiente contra la emisión de Ruidos y Vibraciones, que prohíbe las obras en el interior de las viviendas desde las 21 horas hasta las 8 horas, en días laborables, y desde las 21 horas hasta las 9,30 horas los sábados, domingos y festivos.

También la comunidad de propietarios puede aprobar por un acuerdo mayoritario una norma de régimen interno que regule los periodos y horas en que los propietarios pueden ejecutar determinadas obras (por ejemplo renovación o instalación de calefacción). Ahora bien, esta reglamentación no puede introducir criterios arbitrarios, es decir, tiene que estar motivada o justificada y suponer mejoras con respecto a las horas marcadas en la normativa municipal. En este caso prevalecerían las normas de régimen interno.

5)    ¿Se puede utilizar el ascensor para el transporte de materiales y escombros?

El ascensor no es un sistema que se encuentre previsto para subir y bajar escombros, sino personas y enseres, aunque no existe una restricción legal que impida la utilización del mismo en estos casos.

Si finalmente se utiliza el ascensor, es recomendable recubrirlo para evitar desperfectos, puesto que será responsabilidad del propietario los daños ocasionados en el mismo. También correrá por su cuenta la limpieza y dejar el inmueble en el mismo estado  en que se lo encontró con anterioridad a la reforma. Y esto se hace extensible a los pasillos y escaleras comunes.

6)    ¿Qué se considera obra menor y mayor y cuándo hay que pedir licencia o permiso de obras?

La definición se da en la ordenanza de tramitación de licencias urbanísticas del ayuntamiento de León. No será necesaria cuando no se toquen elementos estructurales de la vivienda y esta no tenga algún grado de protección elevado. La obra menor, por tanto, no está sujeta a licencia urbanística. Es la considerada de conservación, como solados, alicatados, yesos o pinturas.

Obra mayor es cualquiera en la que se amplíe, reforme, modifique o rehabilite un edificio y sus instalaciones, sea cual sea su alcance y finalidad. Y sí es preciso licencia urbanística. Para salir de dudas, resulta muy recomendable acercarse al ayuntamiento o a la junta municipal de distrito, según sea el caso, y preguntar. En zonas del casco histórico es probable que el edificio pueda estar catalogado y protegido. Según el grado de protección: integral, estructural o ambiental, la posibilidad de modificación de la configuración original de la vivienda será menor o mayor, y siempre con licencia.

Por otro lado, siempre que en la reforma se vayan a producir escombros y extracción de los elementos, será preciso alquilar un contenedor. En ese caso, habrá que pagar la tasa de ocupación de la vía pública, que esté marcada en los distintos municipios.

7)    ¿Cuánto puede costar una reforma parcial (cocinas y baños) y una total?

Para una reforma total se suele estimar entre un 60 y 80% del presupuesto de obra nueva. El precio medio de la construcción en una ciudad grande es de unos 900 euros por metro cuadrado, por lo que un precio de 600 euros por metro cuadrado para reforma integral (sin incluir electrodomésticos) estaría en la media.

En un baño y cocina se mantendrían estos estándares, para una superficie de 4 metros cuadrados; unos 2400 €. Todo esto con calidades medias de acabados entre 15 y 30 euros por metro cuadrado.

8)    ¿Qué IVA se aplica?

A las reformas se les puede aplicar el IVA reducido que pasa de un 21% a un 10% siempre y cuando cumplan unos requisitos legales necesarios. Esta información es fundamental conocerla ya que si su reforma se puede acoger al IVA reducido es un 11% menos. 

9)    ¿Cuánto dura una reforma integral de una vivienda? ¿Semanas? ¿Meses?

Sin querer entrar en compromisos que no se pueden cumplr… depende. Una reforma integral de tu hogar dependerá, sobre todo, de los metros cuadrados de tu vivienda. Para una vivienda de alrededor de 100 m2 el tiempo medio variará entre los tres y los cuatro meses, mientras que para modificar y renovar el baño será suficiente en un par de semanas.

A partir de aquí, es necesario evaluar en detalle: ¿la estructura necesita ser reforzada?, ¿se quieren instalar nuevos elementos o espacios?, ¿dividir una habitación en dos? Evidentemente, hay muchos factores a tener presentes, pero todos ellos deben quedar resueltos antes de que el equipo empiece a trabajar en la reforma de tu hogar.

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